🦊 Mietfuchs

Die Nebenkostenabrechnung für private Vermieter — komplett auf dem eigenen Rechner. Keine Cloud, kein Konto, keine Abogebühren.

Mietfuchs nimmt dir die jährliche Betriebskostenabrechnung ab: Kosten und Belege erfassen (optional per lokaler KI-Auswertung), Zählerstände pflegen — und am Jahresende eine fertige, centgenau verteilte Abrechnung je Mieter ausdrucken, inklusive Mietkonto und Steuer-Übersicht für die Anlage V. Alle Daten bleiben in einer lokalen Datei auf deinem Rechner.

Highlights

• 🔒 100 % lokal — keine Cloud, kein Tracking, kein externer Dienst; Backup = Ordner kopieren
• 🧮 Centgenaue Verteilung nach Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten, Verbrauch oder direkt
• 📄 Fertige Abrechnung je Mieter mit Saldo, §35a-Bescheinigung und Fristen-Hinweis (§556/§560 BGB)
• 💶 Mietkonto — Soll/Ist je Monat, offene Rückstände auf einen Blick
• 🧾 Steuer-Übersicht (Anlage V) — Einnahmen, Werbungskosten und Überschuss aufs Jahr
• 🤖 Optionale KI-Belegauswertung gegen eine lokale Ollama-Instanz
• 🐳 In Minuten startklar — npm run dev oder docker compose up

Screenshots

Alle Abbildungen zeigen frei erfundene Beispieldaten („Beispielhaus Musterstraße 7, 12345 Musterstadt") — keine echten Personen, Adressen oder Kontodaten.

Abrechnung je Mieter	Mietkonto (Soll/Ist je Monat)

Kosten & Belege	Kostenvergleich

Steuer-Übersicht (Anlage V)	Zähler & Stände

_{Weitere Ansicht: Stammdaten.}

Herunterladen & starten (ohne Installation)

Der einfachste Weg — keine Installation, kein Node nötig. Auf der Releases-Seite die passende Datei für dein System laden:

System	Datei
Windows	mietfuchs-win.exe
macOS (Apple Silicon, M1–M4)	mietfuchs-macos-apple-silicon
macOS (Intel)	mietfuchs-macos-intel
Linux	mietfuchs-linux

Datei per Doppelklick starten — es öffnet sich automatisch dein Browser mit Mietfuchs. Das Programmfenster (die schwarze Konsole) offen lassen, solange du arbeitest; zum Beenden einfach schließen.

Beim ersten Start meldet sich das Betriebssystem, weil die Datei nicht kostenpflichtig signiert ist:

• Windows — „Der Computer wurde durch Windows geschützt" → Weitere Informationen → Trotzdem ausführen.
• macOS — Rechtsklick auf die Datei → Öffnen → im Dialog nochmals Öffnen.
• Linux — einmalig ausführbar machen: chmod +x mietfuchs-linux, dann starten.

Deine Daten liegen im Ordner data/ direkt neben der Programmdatei (db.json + Belege). Backup = diesen Ordner kopieren. Die optionale KI-Belegauswertung braucht zusätzlich ein separat installiertes Ollama — ohne das funktioniert die Abrechnung trotzdem vollständig.

Aus dem Quellcode starten (für Entwickler)

npm install        # einmalig: installiert Server + Client
npm run dev        # startet Server (Port 3001) und Oberfläche (http://localhost:5173)

Tests der Berechnungs-Engine: npm test

Eigenständige Binaries selbst bauen (benötigt Bun): npm run package → legt die Dateien für alle Plattformen in dist-bin/ ab.

Funktionsweise

1. Stammdaten: Haus, alle Wohnungen (auch die selbstgenutzte — sie wird als „nicht an der Kostenverteilung beteiligt" markiert) und Mietverhältnisse. Personenzahl und Vorauszahlung werden als Staffel geführt („ab X gilt Y") — Geburt, Auszug einzelner Personen oder Vorauszahlungs-Erhöhungen brauchen kein neues Mietverhältnis.
2. Kosten & Belege: Rechnungen pro Abrechnungsjahr erfassen — manuell oder per KI-Belegauswertung. Eine Rechnung kann in mehrere Positionen mit unterschiedlichen Umlageschlüsseln zerlegt werden (z. B. Wasserrechnung: Grundgebühr + Verbrauch). Optional pro Position: Lohnanteil nach §35a EStG (wird dem Mieter bescheinigt).
3. Zähler: Zähler (Haupt- und Wohnungszähler) mit Ablesungen — Jahresablesung, Zwischenablesung beim Mieterwechsel (exakte Aufteilung), Zählerwechsel (Endstand alt + Startstand neu) mit Plausibilitätswarnung bei negativem Verbrauch.
4. Abrechnung: Pro Mieter die fertige Abrechnung mit Kostenaufstellung, Umlageschlüssel, Vorauszahlungen, Saldo, Zahlungsaufforderung (IBAN/Frist aus den Einstellungen), §35a-Bescheinigung und Vorschlag zur Vorauszahlungsanpassung (§560 BGB). Dazu eine Erinnerung an die 12-Monats-Abrechnungsfrist (§556 BGB). Über „Drucken / PDF" speichern.
5. Mietkonto: Welche Monate sind bezahlt? Die Kaltmiete wird (wie die Vorauszahlung) als Staffel geführt; Soll = Bruttomiete = Kaltmiete + NK-Vorauszahlung. Erfasste Zahlungseingänge füllen die Monate der Reihe nach — ein Monatsraster zeigt bezahlt / teilweise / offen, dazu Brutto/Netto-Aufschlüsselung und offene Rückstände je Mieter.
6. Steuer (Anlage V): Jahresübersicht der Einkünfte aus Vermietung — Einnahmen (Kaltmiete + Umlagen, wahlweise als vereinbartes Soll oder tatsächlich gezahlt/Zuflussprinzip), Werbungskosten nach Anlage-V-Gruppen sowie der Überschuss. Bei gemischt genutztem Gebäude wird der vermietete Flächenanteil ausgewiesen (Hinweis, dass der selbstgenutzte Teil nicht abziehbar ist). Druckbar als PDF. Erweiterte Stammdaten (Kontakt, Kaution, Vertragsdatum, Zimmer/Etage) lassen sich optional je Mieter und Wohnung hinterlegen.

Umlageschlüssel

• Wohnfläche (gesetzlicher Standard nach §556a BGB)
• Personenzahl (personentagesgenau, inkl. Personen-Staffel)
• Wohneinheiten
• Verbrauch (Zähler) — Anteil = Verbrauch der Wohnung ÷ Summe aller Wohnungszähler; nur wählbar, wenn Wohnungszähler existieren
• Direktzuordnung an eine Wohnung

Korrekturen der tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen (z. B. ausgefallene Zahlung) direkt in der Abrechnung über „✎ anpassen".

Verteilt wird nur auf Wohnungen, die als „beteiligt" markiert sind. Zeiträume ohne Mieter (Leerstand) sowie Positionen der Kategorie „Nicht umlagefähig" trägt der Vermieter. Alle Beträge werden intern in Cent gerechnet und centgenau verteilt (Hare-Verfahren).

Die Abrechnung folgt dem Abflussprinzip: Eine Kostenposition gehört zu dem Jahr, dem sie beim Erfassen zugeordnet wird (in der Regel das Zahlungsjahr).

KI-Belegauswertung (optional)

Unter Einstellungen eine lokale Ollama-Instanz konfigurieren (Standard: http://localhost:11434, Modell qwen3.6-35b). PDFs mit Textebene funktionieren mit jedem Sprachmodell; fotografierte Belege benötigen ein Vision-Modell. Die KI macht nur Vorschläge — übernommen wird erst nach manueller Prüfung.

Daten & Backup

Alles liegt in einem data/-Ordner (db.json + hochgeladene Belege in uploads/). Bei der heruntergeladenen Programmdatei liegt er neben der Datei, beim Start aus dem Quellcode unter server/data/. Backup = diesen Ordner kopieren.

Produktivbetrieb ohne Dev-Server

npm run build      # baut das Frontend nach client/dist
npm start          # Server liefert App + API auf http://localhost:3001

Mit Docker

Voraussetzung: Docker installiert (Docker Desktop unter Windows/macOS, Docker Engine unter Linux). Ein einziges Image baut das Frontend und liefert App + API auf Port 3001; die Daten (db.json + Belege) liegen im benannten Volume mietfuchs-data und überleben Updates des Containers.

Am einfachsten mit Docker Compose (Konfiguration in docker-compose.yml):

docker compose up -d        # Image bauen + Container starten (im Hintergrund)
# App: http://localhost:3001
docker compose down         # stoppen — das Volume mit den Daten bleibt erhalten

Ohne Compose geht es auch direkt:

docker build -t mietfuchs .
docker run -d -p 3001:3001 -v mietfuchs-data:/app/server/data --name mietfuchs mietfuchs

Die optionale KI-Belegauswertung erwartet eine Ollama-Instanz. Läuft sie auf dem Host, in den Einstellungen http://host.docker.internal:11434 eintragen (statt localhost).

Lizenz & Haftung

MIT-Lizenz. Das Tool unterstützt bei der Erstellung der Abrechnung, ist aber keine Rechts- oder Steuerberatung; die fachliche und rechtliche Prüfung der Ergebnisse bleibt beim Vermieter. Nutzung auf eigene Verantwortung.