🏠 Due Diligence Imobiliária Completa

A penhora descoberta depois da escritura não tem conserto barato. Esta skill roda a diligência completa — matrícula com cadeia dominial, certidões do imóvel E dos vendedores, risco de fraude — e entrega o relatório go/no-go, além de locação (com o prazo fatal da renovatória) e usucapião.

No dia a dia: O cliente vai fechar a casa dos sonhos na sexta. Na quarta, a diligência volta: o imóvel está limpo, mas o vendedor responde a execução de R$ 900 mil em outra comarca — venda agora é fraude à execução na certa, e quem perde o imóvel é quem compra. O relatório sai vermelho com o caminho: reter o preço para quitar a dívida na escritura ou desistir. O cliente reclama do "atraso" na quarta e agradece pelos próximos trinta anos.

Por que usar

• 📜 Matrícula lida de verdade — cadeia dominial 15+ anos, ônus, indisponibilidades, divergência de área
• 🧾 Certidões dos VENDEDORES — fiscais, trabalhistas, cíveis, protestos, em todas as comarcas relevantes: fraude à execução se previne aqui
• 🚦 Relatório go/no-go — risco classificado com evidência anexada, no padrão de matriz de risco
• 🏢 Locação sem armadilha — Lei 8.245: garantias (só uma!), despejo, revisional e a renovatória com prazo decadencial de 1 ano a 6 meses
• 🌱 Usucapião — modalidades, extrajudicial (Provimento CNJ 65), ata notarial

Instalação por modelo de IA

Plataforma	Como instalar
Claude Code (recomendado)	git clone https://github.com/neimaciel/imobiliario-diligence ~/.claude/skills/imobiliario-diligence → invocar com /imobiliario-diligence
Claude.ai / Claude Desktop	Criar Projeto "Due Diligence Imobiliária Completa" → colar SKILL.md nas instruções → subir workflows/, templates/ e lib/ como conhecimento
ChatGPT (GPT personalizado)	Criar GPT → SKILL.md em Instructions → workflows/, templates/, lib/ em Knowledge → ativar Code Interpreter para cálculos
Gemini (Gem)	Criar Gem "Due Diligence Imobiliária Completa" com SKILL.md nas instruções + arquivos anexados
Gemini CLI	Clonar o repo e referenciar o caminho no GEMINI.md do projeto
Cursor / Windsurf / Codex CLI	Clonar no repo do escritório e apontar .cursor/rules / AGENTS.md para SKILL.md

Regra de ouro: SKILL.md é sempre a instrução de sistema; workflows/, templates/ e lib/ são a base de conhecimento; scripts/ (quando houver) só executa em plataformas com runtime.

Comandos

/imobiliario-diligence diligencia        # checklist completo do imóvel + vendedores
/imobiliario-diligence compra            # promessa, escritura, arras, condições
/imobiliario-diligence locacao           # contratos, renovatória, despejo
/imobiliario-diligence usucapiao         # modalidade + via judicial/extrajudicial

Aviso — ferramenta de apoio, não substituto

Esta skill instrumenta o advogado; não substitui julgamento profissional. Estratégia processual, decisão de acordo e casos sensíveis são decisão humana — artefatos que exigem essa decisão saem marcados STATUS: AGUARDANDO DECISÃO DO ADVOGADO. Toda citação legal deve ser conferida na fonte antes do protocolo.

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Mantenedor: @neimaciel · Suíte skills-advocacia · MIT